LMNP : le guide complet du loueur en meublé non professionnel

Statut, seuils, micro-BIC ou régime réel, amortissement, revente, réformes en discussion : tout ce qu'un investisseur doit savoir avant de louer meublé, expliqué par un expert-comptable.

Qu'est-ce que le LMNP, exactement ?

On lit encore partout que le LMNP serait un « dispositif fiscal ». C'est inexact, et la confusion coûte cher à certains investisseurs. Il n'existe aucun agrément, aucun engagement de durée, aucune réduction d'impôt à demander. Le LMNP, c'est simplement la conséquence d'un fait : vous louez un logement meublé, donc l'article 35 du Code général des impôts range vos revenus parmi les bénéfices industriels et commerciaux. Point.

Ce rattachement aux BIC change tout. Un propriétaire qui loue vide déclare des revenus fonciers : il déduit certaines charges, mais il ne peut pas, en principe, amortir son bien — sauf, depuis 2026, dans le cadre du statut du bailleur privé, réservé à certains logements et soumis à conditions. Le loueur meublé, lui, raisonne comme une petite entreprise. Il peut, s'il opte pour le régime réel, constater chaque année la dépréciation comptable de l'immeuble et des meubles. C'est cette mécanique d'amortissement qui a fait la réputation du statut — souvent des loyers peu ou pas imposés pendant de longues années.

Le mot « non professionnel » ne dit rien de votre sérieux ni du nombre de vos biens. Il renvoie à un critère purement chiffré, posé par l'article 155 IV du CGI. Vous pouvez gérer cinq appartements avec une rigueur de gestionnaire et rester LMNP. À l'inverse, un seul grand meublé de tourisme peut suffire à vous faire basculer en LMP. On y vient juste après.

Ce que « meublé » veut dire, juridiquement

Pour la location d'une résidence principale, un logement n'est pas meublé parce qu'on y a laissé un canapé. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe une liste minimale de onze éléments :

• une literie avec couette ou couverture ;
• un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées au sommeil ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes ;
• un réfrigérateur et un congélateur, ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à −6 °C au plus ;
• la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d'entretien ménager adapté au logement.

Il manque un élément ? Le locataire peut demander la requalification en location vide, avec un bail de trois ans au lieu d'un an. Et sur le plan fiscal, l'administration peut contester le caractère meublé. Ça arrive plus souvent qu'on ne le croit, notamment lors d'un contrôle consécutif à une revente.

LMNP ou LMP : comment savoir de quel côté vous êtes ?

La frontière est fixée par l'article 155 IV du CGI. Deux conditions, cumulatives :

1. les recettes annuelles tirées de la location meublée par l'ensemble des membres du foyer fiscal dépassent 23 000 € ;
2. ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu : traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI — pensions et rentes viagères comprises —, BIC hors location meublée, bénéfices agricoles, BNC, rémunérations de gérant et d'associé de l'article 62.

Quelques précisions, que beaucoup de guides passent sous silence. Les recettes du test sont les loyers acquis de l'année, toutes taxes et charges comprises, indemnités d'assurance loyers impayés incluses — et non le bénéfice, ni les seules sommes encaissées. En face, les autres revenus du foyer se retiennent nets, catégorie par catégorie, c'est-à-dire après frais professionnels ou abattements. Ce détail peut suffire à faire basculer le résultat du test. Enfin, l'année de démarrage, les recettes sont ramenées à douze mois. La date de départ retenue par le BOFiP n'est pas l'arrivée du premier locataire : c'est la date d'acquisition du logement, ou celle de son achèvement lorsque l'achat intervient avant, et ce même si la mise en location meublée n'intervient que plus tard. Exemple : un logement acheté en janvier et loué meublé à partir d'octobre, pour 6 000 € de loyers sur l'année. La période court depuis janvier : les recettes restent de 6 000 €. Calculées depuis l'arrivée du locataire, elles auraient été portées à 24 000 € en année pleine, au-dessus du seuil.

Source : BOI-BIC-CHAMP-40-10, qui précise que les traitements et salaires s'entendent « y compris, notamment, les pensions et rentes viagères ».

Retraite, baisse de revenus : le statut peut changer sans que vous fassiez rien

Le test se refait chaque année. Prenons un couple qui encaisse 30 000 € de loyers meublés et perçoit 55 000 € de salaires nets : il est LMNP, la seconde condition n'étant pas remplie. L'année du départ à la retraite, si leurs pensions nettes tombent à 26 000 €, les loyers dépassent les autres revenus d'activité, et le foyer devient LMP — avec affiliation sociale, cotisations et changement de régime des plus-values. Même chose après une perte d'emploi, un congé parental ou la fin d'une activité de gérant. Ces bascules s'anticipent : étaler une hausse de loyers, différer une acquisition, ou au contraire préparer le passage en LMP s'il est intéressant.

Ancienne troisième condition : l'inscription au registre du commerce. Elle a disparu. Le Conseil constitutionnel l'a censurée par sa décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018, et le législateur en a tiré les conséquences. Si vous tombez sur un article qui en parle encore, il date.

Le cas des non-résidents a changé

Pendant des années, un non-résident qui n'avait aucun revenu d'activité en France voyait la seconde condition remplie d'office dès 23 000 € de loyers. Il devenait LMP presque mécaniquement. La Commission européenne y voyait une atteinte à la libre circulation des capitaux. L'article 53 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 a corrigé le texte : pour les non-résidents, on compare désormais les recettes meublées aux revenus d'activité soumis à un impôt équivalent dans leur État de résidence. Beaucoup basculent ainsi du LMP vers le LMNP à compter de 2026 — avec des effets sur le traitement de leurs déficits et sur leurs plus-values futures. C'est un point à revoir dossier par dossier, avant la prochaine déclaration.

Passer LMP n'est ni une promotion ni une punition. Pour certains, c'est une excellente nouvelle (déficits imputables, exonération de plus-value au bout de cinq ans). Pour d'autres, c'est un coût social brutal, parce que les cotisations des indépendants pèsent bien plus lourd que 18,6 % de prélèvements sociaux. Sur ce point, voir notre analyse de la réforme des cotisations sociales des indépendants.

Quelles locations relèvent du LMNP ?

Le statut est le même partout. Ce sont les règles d'application qui varient, et elles varient beaucoup.

Le cas particulier de la résidence de services

C'est le « LMNP clé en main » que vendent beaucoup de promoteurs. Vous achetez un lot dans une résidence étudiante, une résidence seniors ou un EHPAD, vous le louez par bail commercial à un exploitant, et c'est lui qui gère tout. Le confort est réel. Les risques aussi : un loyer qui n'est garanti que par la santé financière de l'exploitant, une renégociation à la baisse lors du renouvellement du bail, un marché de revente étroit, un prix d'achat parfois très au-dessus de la valeur du bien hors avantage fiscal. Il n'est pas rare qu'un investisseur découvre, au moment de vendre, que son lot vaut nettement moins que ce qu'il l'a payé. Avant de signer, demandez les comptes de l'exploitant. Vraiment.

Ce type de résidence bénéficie toutefois de deux traitements de faveur, que nous détaillons plus bas : l'exclusion de la réintégration des amortissements dans la plus-value pour les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales, et, dans le texte actuel du projet de loi de finances, l'exclusion du plafonnement de l'amortissement.

Comment démarrer son activité de loueur meublé ?

Beaucoup de loueurs commencent par signer un bail, encaissent des loyers, et ne se posent la question des formalités qu'au printemps suivant, au moment de remplir leur déclaration de revenus. C'est trop tard pour certaines options. Voici l'ordre que nous recommandons.

1. Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l'INPI, dans les quinze jours. Le formulaire est celui des activités non salariées « loueur en meublé ». Vous obtenez un numéro SIRET, et l'activité est en principe rattachée au code APE 68.20A.
2. Choisir son régime. Par défaut, vous relevez du micro-BIC si vos recettes restent sous le seuil. L'option pour le réel obéit à des délais précis, détaillés juste après : nous conseillons de la formaliser dès la déclaration de début d'activité.
3. Déposer la déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD) avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. Ne la confondez pas avec la taxe foncière : la CFE est l'impôt local de l'entreprise que vous êtes devenu.
4. Ouvrir un compte bancaire dédié. Ce n'est pas obligatoire. C'est simplement ce qui vous évitera des heures de pointage et des discussions difficiles en cas de contrôle.
5. Pour un meublé de tourisme, déclarer le logement en mairie (ou via le téléservice national d'enregistrement, voir la section dédiée), vérifier le règlement de copropriété et, dans les communes concernées, obtenir l'autorisation de changement d'usage.

L'option pour le réel et le retour au micro, avec des dates

Les échéances ne sont pas les mêmes pour entrer au réel et pour en sortir. L'administration les distingue expressément :

• Activité nouvelle. Location démarrée en mars 2026 : l'option peut être exercée jusqu'à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2042 au titre de 2026, au printemps 2027. Le dépôt dans les délais d'une liasse 2031 pour cette première année vaut aussi manifestation de l'option. Nous conseillons néanmoins de l'indiquer dès la déclaration de début d'activité.
• Activité existante au micro-BIC. Pour être au réel au titre de 2027, l'option doit être adressée au service des impôts des entreprises avant la date limite de déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.
• Retour au micro-BIC. L'option vaut un an et se reconduit tacitement. Pour revenir au micro au titre de 2028, la renonciation doit être notifiée au service des impôts des entreprises avant la date limite de dépôt de la liasse 2031 de 2027, c'est-à-dire début mai 2028. Ce n'est pas la même échéance que l'option : elle tombe quelques semaines plus tôt. Ce retour peut devenir intéressant une fois le bien en grande partie amorti, comme le montre la simulation 2.

Dans tous les cas, gardez une trace écrite et datée de l'option ou de la renonciation. En contrôle, c'est la preuve qui compte.

Source : article 50-0 du CGI et documentation de la DGFiP sur la location meublée.

Micro-BIC : quels seuils et quels abattements ?

Le micro-BIC, c'est la simplicité. Vous déclarez vos recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir toutes vos charges, et le reste est imposé. Pas de comptabilité, pas de liasse. Aucun amortissement non plus, ce qui est souvent la vraie question.

Les seuils ont bougé deux fois en deux ans. D'abord avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, qui a raboté le régime des meublés de tourisme. Ensuite avec la révision triennale des seuils intervenue au 1^er janvier 2026, que le BOFiP a intégrée en août 2026.

Sources : article 50-0 du CGI ; BOI-BAREME-000044 et actualité BOFiP de révision triennale des seuils.

Les règles que l'on oublie

Le dépassement d'un seuil ne vous fait pas sortir du micro-BIC immédiatement. Le régime s'applique au titre d'une année dès lors que les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année n'ont pas dépassé le seuil : il faut un franchissement deux années civiles consécutives pour en sortir. Pour vérifier votre situation, regardez donc toujours les deux années de référence, pas seulement l'année en cours.

Quand vous exercez plusieurs activités relevant de seuils différents — un studio en location étudiante et un meublé de tourisme non classé par exemple — respecter le plafond global ne suffit pas toujours. Les recettes du meublé non classé doivent aussi respecter leur propre plafond de 15 000 €. Ce point est explicitement rappelé par la doctrine.

Cas particulier de l'indivision : l'accès au micro-BIC y est discuté, les sources administratives ne concordant pas et le Conseil d'État ayant apporté une nuance en 2025. Nous y revenons dans la section consacrée aux modes de détention.

Enfin, l'abattement est un forfait. Si vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers, ce qui est fréquent avec un crédit en cours, le micro-BIC vous fait payer de l'impôt sur un bénéfice que vous n'avez pas fait.

Comment fonctionne le régime réel ?

Le régime réel simplifié s'applique sur option tant que vos recettes restent sous le seuil du micro, et de plein droit au-delà. Il couvre les activités jusqu'à 286 000 € de recettes depuis 2026, ce qui concerne l'immense majorité des LMNP. Au-delà, c'est le réel normal.

Ce que vous pouvez déduire

• les intérêts d'emprunt, les frais de dossier, l'assurance emprunteur et les frais de garantie ;
• la taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire) et la CFE ;
• les charges de copropriété non récupérables ;
• l'assurance propriétaire non occupant et les assurances loyers impayés ;
• les frais de gestion, d'agence, de plateforme de réservation et de ménage ;
• les dépenses d'entretien et de petites réparations ;
• les honoraires d'expert-comptable, intégralement déductibles ;
• les frais de déplacement justifiés liés à la gestion du bien ;
• les petits équipements d'une valeur unitaire inférieure à 500 € hors taxe, déductibles immédiatement — sauf lorsqu'ils constituent le premier équipement complet du logement, que l'administration exclut de cette tolérance (BOI-BIC-CHG-20-30-10) : il s'immobilise et s'amortit.

Un mot sur les frais de comptabilité. Jusqu'aux revenus 2024, l'adhésion à un organisme de gestion agréé ouvrait droit à une réduction d'impôt des deux tiers de ces frais, dans la limite de 915 €. L'article 11 de la loi de finances pour 2025 l'a supprimée à compter de l'imposition des revenus 2025. Les honoraires restent une charge déductible, mais l'argument « la compta est presque gratuite » ne tient plus.

Frais de notaire : charge ou immobilisation ?

Les droits de mutation, les honoraires du notaire et la commission d'agence peuvent, au choix, être déduits en charge l'année d'acquisition ou incorporés au prix de revient du bien et amortis avec lui. Le choix n'est pas anodin. Déduits la première année, ils créent un déficit reportable sur dix ans. Incorporés, ils s'étalent dans l'amortissement — et ils augmentent alors le stock d'amortissement qui sera réintégré à la revente. Nous tranchons au cas par cas, en fonction de l'horizon de détention envisagé.

Le principe de l'article 39 C : l'amortissement passe en dernier

C'est la règle qui fait toute la mécanique du LMNP au réel. On déduit d'abord les charges. Si les loyers les dépassent, on impute ensuite l'amortissement, mais seulement dans la limite du bénéfice restant. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. La fraction non déduite n'est pas perdue : elle est mise en réserve et s'impute sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée.

Les charges, elles, peuvent créer un déficit. Mais en LMNP, ce déficit ne s'impute pas sur votre salaire : seulement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes (article 156 I 1° ter du CGI).

Les déclarations du réel

Chaque année, vous déposez par voie dématérialisée la liasse 2031-SD et ses annexes 2033-A à 2033-G, en principe le deuxième jour ouvré suivant le 1^er mai, avec un délai supplémentaire habituellement accordé pour le dépôt en ligne. Le résultat est ensuite reporté sur la déclaration complémentaire de revenus 2042-C-PRO. Une erreur classique : déclarer ses loyers meublés sur la 2044, qui est la déclaration des revenus fonciers. C'est faux, et l'administration le repère.

Comment calculer l'amortissement LMNP ?

L'amortissement traduit une idée simple : un immeuble s'use, une cuisine aussi, un canapé encore plus vite. Chaque année, on constate une fraction de cette usure en charge. Ce n'est pas une dépense que vous payez, c'est une écriture — d'où son intérêt fiscal.

Étape 1 : isoler le terrain

Le terrain n'est pas amortissable. Il faut donc le sortir de la base. En appartement, on retient couramment une quote-part comprise entre 10 et 25 % du prix selon la localisation, plus élevée dans les centres-villes tendus. Ce n'est pas un barème légal : l'administration admet les méthodes raisonnables et documentées, et elle redresse les quotes-parts manifestement sous-évaluées. Une quote-part très faible dans un quartier où le foncier est cher sera difficile à défendre : une expertise ou des comparables documentés valent mieux qu'un pourcentage choisi pour arranger le calcul.

Étape 2 : découper le bâti en composants

Depuis la généralisation de l'approche par composants, on ne peut plus appliquer une durée unique à tout l'immeuble. Les proportions ci-dessous sont des usages de place, à adapter à l'âge et à l'état réel du bien.

L'amortissement est linéaire et court à compter de la mise en service du bien, c'est-à-dire du moment où le logement, meublé et en état, est effectivement proposé à la location. Ce n'est ni la date d'achat, ni forcément l'arrivée du premier locataire. La première année est calculée au prorata temporis : un bien acheté en mars, meublé puis proposé à la location début septembre, est amorti sur environ quatre mois.

Étape 3 : ne plus changer d'avis

Dans un arrêt du 17 octobre 2025 (n° 24PA00187), la cour administrative d'appel de Paris a jugé, dans l'affaire qui lui était soumise, que la méthode d'amortissement retenue initialement par le loueur constituait une décision de gestion qui lui était opposable, et elle a validé un taux de 2,5 % pour un immeuble d'habitation de bonne catégorie. Elle a aussi confirmé la réintégration de charges insuffisamment justifiées. Il ne faut pas en tirer une interdiction générale de toute révision d'un plan d'amortissement — une durée manifestement erronée peut être corrigée. Mais la leçon pratique est claire : le plan se construit sérieusement dès la première liasse, et chaque charge se prouve.

Biens reçus par donation ou succession

Un bien hérité ou reçu en donation peut être mis en location meublée et amorti. La base d'amortissement est sa valeur vénale à la date à laquelle il est affecté à l'activité de location meublée. Lorsque la mise en location suit de près la transmission, la valeur déclarée dans l'acte en est la référence naturelle — à condition qu'elle soit sincère. En pratique, cela suppose une évaluation sérieuse — expertise ou, au minimum, comparables de marché documentés. Ce point est souvent négligé alors qu'il conditionne quinze ou vingt ans de déductions.

Micro-BIC ou réel : l'exemple chiffré

Prenons un cas courant, sur des données arrondies. Un appartement acheté 200 000 €, frais d'acquisition de 15 000 € incorporés au prix de revient, terrain estimé à 20 %. Mobilier pour 8 000 €. Loyers annuels de 12 000 €. Le propriétaire est dans la tranche marginale d'imposition à 30 %.

Charges annuelles réelles : intérêts d'emprunt 3 500 €, taxe foncière 1 200 €, charges de copropriété non récupérables 900 €, assurance propriétaire 200 €, CFE 300 €, honoraires comptables 500 €. Total : 6 600 €.

Base amortissable du bâti : 215 000 € × 80 % = 172 000 €, ventilés à 50 % sur 50 ans, 15 % sur 25 ans, 20 % sur 20 ans et 15 % sur 15 ans. Mobilier : 8 000 € sur 7 ans. Hypothèses simplifiées, hors CSG déductible.

Environ 2 400 € d'écart la première année, honoraires compris. Projeté sur dix ans (simulation 2), l'écart cumulé atteint près de 25 734 €, avant la revente — qui en reprend une partie.

Mais l'exemple a ses limites, et il serait malhonnête de les taire. Le jour où le crédit est soldé, les intérêts disparaissent. Le mobilier est entièrement amorti au bout de sept ans. Les agencements au bout de quinze. Le résultat remonte alors progressivement, et le stock d'amortissements reportés s'épuise. Il arrive aussi que le micro-BIC soit plus intéressant : petit loyer, aucun crédit, bien ancien entièrement payé, horizon de revente court. Il n'y a pas de bon régime dans l'absolu. Il y a un bon régime pour votre dossier.

Zéro impôt ne veut pas dire zéro effort d'épargne

Le résultat fiscal et la trésorerie sont deux choses différentes. Le remboursement du capital de l'emprunt n'est pas une charge déductible, et l'amortissement n'est pas une sortie d'argent. Dans notre exemple, avec 100 000 € empruntés à 3,5 % sur vingt ans, l'annuité est d'environ 6 960 €, dont 3 444 € d'intérêts la première année : il reste environ 1 940 € de trésorerie positive par an, hors vacance locative et gros travaux. Financez le même bien à 100 %, soit 215 000 € empruntés : l'annuité passe à près de 14 960 €, le résultat fiscal reste nul — mais il faut sortir environ 6 060 € par an de sa poche, soit 505 € par mois. « Pas d'impôt » et « opération qui s'autofinance » ne sont pas synonymes.

Simulations : quel régime pour quel profil de loueur ?

Ces simulations ne sont pas des dossiers clients. Ce sont des cas construits, avec des hypothèses simples et affichées, pour montrer des ordres de grandeur et des points de bascule. Elles sont sensibles à leurs hypothèses — nous le montrons en faisant varier les plus importantes. Votre situation mérite un calcul sur vos chiffres réels.

Simulation 1 : un studio étudiant payé comptant, contribuable à 11 %

Studio acheté 120 000 €, frais d'acquisition de 9 000 € incorporés, terrain estimé à 15 %, mobilier 5 000 €. Aucun crédit. Loyers de 7 200 € la première année. Charges : taxe foncière 700 €, copropriété non récupérable 500 €, assurance 150 €, CFE 200 €, honoraires comptables 400 €, soit 1 950 €. Loyers, charges et honoraires évoluent selon les hypothèses communes. Taux marginal : 11 %, soit 29,6 % avec les prélèvements sociaux.

Pendant la location, le réel fait gagner environ 490 € la première année, puis de moins en moins à mesure que le mobilier et les agencements finissent d'être amortis. Vient ensuite la revente.

Le tableau montre cinq horizons, mais nous avons testé chaque année de revente, de la première à la trentième. De la deuxième à la vingt-deuxième année incluse, le micro-BIC gagne dans les trois variantes : nominale, actualisée à 3 %, et à loyers et charges constants. La première année, le bien ne dégage aucune plus-value, et le réel conserve un léger avantage. La raison est mécanique : chaque euro d'amortissement n'a fait économiser que 29,6 % d'impôt pendant la location, alors qu'il est taxé jusqu'à 36,2 % dans la plus-value avant abattements — et les honoraires viennent en plus. À trente ans, la plus-value n'est plus taxée et le résultat devient proche de l'équilibre : légèrement négatif avec nos hypothèses de hausse, légèrement positif à loyers et charges constants. Cette sensibilité est la vraie leçon : pour ce profil, le réel ne se justifie que si le taux marginal augmente, si des travaux importants sont prévus, ou si la détention est très longue.

Simulation 2 : l'appartement financé à crédit, suivi sur trente ans

On reprend l'appartement de l'exemple chiffré et on le fait vivre dans le temps, avec les hypothèses communes : crédit de 100 000 € à 3,5 % sur vingt ans, contribuable à 30 %. Le mobilier cesse d'être amorti après 7 ans, les agencements après 15, les installations techniques après 20, la façade et la toiture après 25.

Trois enseignements. Le réel ne laisse subsister que les honoraires pendant onze ans : l'écart cumulé atteint 25 734 € au bout de dix ans et culmine autour de 36 160 € vers la dix-huitième année. La réserve d'amortissements gonfle les premières années puis fond à mesure que les intérêts baissent ; elle est épuisée la douzième année. Enfin, à partir de la 19^e année, le réel coûte plus cher que le micro-BIC chaque année, honoraires compris : le retour au micro devient une vraie décision de gestion.

Simulation 2 bis : et si l'on revend ?

Même appartement, valeur de départ 200 000 €, prix d'acquisition retenu pour la plus-value 215 000 € frais compris. Le bilan compare le réel au micro-BIC sur toute la détention, revente comprise. La fourchette n'apparaît que sur les horizons où l'ordre d'imputation entre mobilier et immeuble a une incidence.

Pour ce profil, le bilan reste positif sur tous les horizons testés, mais il est plus faible qu'on ne le dit souvent : quelques milliers d'euros pour une revente à six ans. Le coût de la réintégration pèse le plus entre la sixième et la quinzième année. La meilleure stratégie de ce profil n'est ni « micro toujours » ni « réel toujours » : c'est le réel tant que l'amortissement travaille, puis un retour au micro, à calculer — ce que ce tableau, qui suppose un maintien au réel jusqu'à la vente, ne prend pas en compte.

Simulation 3 : un meublé de tourisme en station littorale, contribuable à 41 %

Avant tout calcul, la légalité. Ce cas suppose une commune qui n'impose pas d'autorisation de changement d'usage, un règlement de copropriété qui autorise la location touristique et une déclaration en mairie en règle — trois points à vérifier avant toute promesse d'achat. À Paris, par exemple, louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas votre résidence principale suppose une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation : la simulation n'aurait pas de sens sans elle.

Deux-pièces acheté 300 000 €, frais de 22 500 € incorporés, terrain estimé à 25 %, mobilier et équipement 12 000 €. Crédit de 240 000 € à 3,6 % sur vingt ans. Activité existante : recettes de 20 000 € par an, au-dessus de 15 000 € les deux années précédentes. Pour simplifier, le cas est observé sur la première année de la projection. Charges : plateforme 3 000 €, ménage et linge 2 600 €, taxe foncière 1 100 €, copropriété 1 400 €, énergie et internet 1 500 €, assurance 250 €, CFE 600 €, honoraires 900 €, soit 11 350 €, plus 8 503 € d'intérêts la première année. Taux marginal : 41 %. Recettes sous 23 000 € : pas d'affiliation sociale au titre de la location de courte durée.

Sans classement, ce loueur est obligatoirement au réel. Avec un classement, il retrouve l'accès au micro-BIC, mais le réel garde environ 5 000 € d'avance par an, honoraires compris. Le classement conserve son intérêt ailleurs : levier de CFE dans certaines communes, et porte de sortie vers le micro le jour où l'amortissement sera épuisé.

C'est en revanche le profil le plus exposé au projet de loi de finances. Dans sa version initiale, l'amortissement de ses locaux serait plafonné à 1,5 % de 241 875 €, soit 3 628 € par an. Pas d'impôt supplémentaire la première année, le résultat avant amortissement étant presque nul. Mais les 10 275 € qui partent aujourd'hui en réserve seraient perdus en totalité : 5 079 € parce qu'ils dépassent le plafond, 5 196 € parce que le report de la part non utilisée serait supprimé. Or c'est précisément cette réserve qui protège le loueur une fois le crédit remboursé.

Quels impôts et prélèvements sociaux paie-t-on en LMNP ?

L'impôt sur le revenu d'abord. Le bénéfice, qu'il résulte de l'abattement micro ou de la comptabilité au réel, est ajouté à vos autres revenus et taxé au barème progressif. Les tranches du barème ont été revalorisées par la loi de finances pour 2026 pour tenir compte de l'inflation.

Les prélèvements sociaux ensuite, et c'est là qu'il y a du nouveau. La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du patrimoine de 9,2 % à 10,6 %. Le taux global passe donc de 17,2 % à 18,6 %. Pour les loyers meublés, qui sont des revenus du patrimoine, la hausse s'applique dès les revenus 2025, déclarés en 2026.

Le législateur a laissé de côté plusieurs catégories, qui restent à 17,2 % : les revenus fonciers de la location nue, les plus-values immobilières des particuliers — y compris la plus-value de revente d'un bien LMNP — l'assurance-vie et l'épargne logement. Conséquence assez inattendue : pour la première fois, louer nu supporte moins de prélèvements sociaux que louer meublé, à revenu imposable identique. La part de CSG déductible reste fixée à 6,8 %.

Et les cotisations sociales ?

En principe, un LMNP ne paie pas de cotisations sociales : il paie des prélèvements sociaux. Deux exceptions, qui touchent directement le coût réel de l'activité, figurent à l'article L.611-1 du Code de la sécurité sociale :

• la location de courte durée (6° de l'article) : les loueurs de locaux meublés à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile sont affiliés dès que leurs recettes annuelles dépassent 23 000 €, même s'ils restent LMNP au sens fiscal. Ce même 6° vise aussi les loueurs qui remplissent les conditions fiscales du LMP. Le régime de rattachement est en principe celui des indépendants, mais le texte ouvre une option pour le régime général, dans les conditions du 35° de l'article L.311-3 ;
• les chambres d'hôtes (5° de l'article) : le critère n'est pas un montant de recettes encaissées mais le revenu imposable de l'activité. Le seuil est fixé par l'article D.611-1 : l'affiliation intervient lorsque ce revenu est strictement supérieur à 13 % du plafond annuel de la sécurité sociale en vigueur au 1^er janvier de l'année. Pour 2026, avec un plafond de 48 060 € fixé par l'arrêté du 22 décembre 2025, le seuil est de 6 248 € de revenu imposable.

Beaucoup d'hôtes l'ignorent jusqu'à la première relance de l'URSSAF. Dans ces cas, les cotisations sociales remplacent les prélèvements sociaux de 18,6 % — et pèsent en général plus lourd. Sur ce sujet, voir aussi notre analyse de la réforme des cotisations sociales des indépendants.

Que se passe-t-il à la revente d'un bien LMNP ?

C'est la réforme qui a fait le plus de bruit. Avant 2025, le LMNP était dans une situation étonnante : l'investisseur déduisait des amortissements pendant toute la durée de location, puis revendait sous le régime des particuliers comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. Le LMP, lui, les réintégrait. L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 a mis fin à cette asymétrie en complétant l'article 150 VB du CGI.

La nouvelle règle

Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction au titre de la location meublée. Le texte ne distingue pas selon la date à laquelle ces amortissements ont été pratiqués : un bien loué depuis 2010 et vendu en 2026 voit donc réintégrer quinze ans d'amortissements. Il n'y a pas de régime transitoire.

Trois précisions comptent en pratique :

• le mobilier n'est pas concerné, la plus-value immobilière ne portant que sur l'immeuble ;
• les travaux obéissent à une articulation précise. Le III de l'article 150 VB minore le prix d'acquisition des amortissements admis en déduction « à l'exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II ». Ce renvoi est étroit : il ne signifie pas que tous les travaux amortis échappent à la minoration. Chaque dépense doit être qualifiée avant la vente — nature des travaux, traitement fiscal retenu, articulation avec la majoration du prix d'acquisition — plutôt que traitée en bloc ;
• certaines résidences sont exclues : les résidences destinées à l'accueil exclusif d'étudiants ou de personnes âgées, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées, et les établissements médico-sociaux de type EHPAD. Les résidences de tourisme et d'affaires, elles, restent dans le champ.

Deux zones grises, que nous préférons signaler plutôt que de les trancher à la place de l'administration. D'abord le sort des amortissements comptabilisés mais restés en report faute de bénéfice suffisant : le texte vise les amortissements « admis en déduction », ce qui plaide pour leur exclusion, mais à notre connaissance la doctrine n'a pas pris de position détaillée. Ensuite l'articulation avec le forfait de 15 % pour travaux, applicable après cinq ans de détention en l'absence de justificatifs. Sur ces deux points, prudence et analyse au cas par cas.

L'exemple chiffré : combien coûte vraiment la réintégration ?

Reprenons notre appartement. Prix de revient : 215 000 € frais compris. Revente au bout de dix ans de détention, à 260 000 €. Amortissements immobiliers effectivement déduits sur la période : 50 000 €. On néglige les forfaits pour simplifier.

Abattements des articles 150 VC du CGI et L.136-7 du CSS ; surtaxe de l'article 1609 nonies G du CGI (2 % entre 60 001 et 100 000 € de plus-value imposable). Montants arrondis à l'euro.

Ce tableau mesure le surcoût de la revente, pas l'intérêt global du régime réel. Pour savoir si l'opération reste gagnante, il faut comparer avec ce qu'aurait coûté le micro-BIC pendant toute la détention, honoraires compris, puis à la sortie. C'est l'objet des simulations : selon le profil, le réel reste nettement gagnant, ou devient perdant.

Ce qui change dans la stratégie de sortie

• La durée de détention redevient centrale. L'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans, et la réintégration n'y change rien : au-delà de 30 ans, plus rien n'est taxé.
• La transmission à titre gratuit ne déclenche pas de plus-value imposable pour le donateur ou le défunt. Ce n'est pas pour autant une opération gratuite : droits de donation ou de succession, frais d'acte, fin de l'activité du donateur avec ses formalités et sa dernière liasse. Le bénéficiaire qui poursuit la location meublée amortit sur la valeur retenue dans l'acte. Les règles diffèrent pour un LMP.
• Les exonérations des particuliers restent ouvertes, dont celle de la résidence principale si le bien est devenu celle du vendeur au jour de la cession, dans les conditions de droit commun.
• Les reventes rapides deviennent coûteuses, puisque les abattements ne jouent qu'à partir de la sixième année.

Préparer une revente : ce qu'il faut remettre au notaire

Le notaire calcule et déclare la plus-value pour vous, mais il ne connaît pas votre comptabilité. Trois mois avant la promesse, réunissez :

• le montant cumulé des amortissements effectivement déduits sur l'immeuble, composant par composant, distinct des amortissements restés en réserve ;
• les tableaux des immobilisations et des amortissements de chaque liasse (annexe 2033-C) depuis le début de la location ;
• les factures de travaux, avec leur traitement fiscal : charge, composant amorti, ou dépense non prise en compte ;
• le traitement retenu pour les frais d'acquisition : déduits en charge ou incorporés au prix de revient ;
• la nature de la résidence, si vous relevez d'une des exclusions (étudiants, seniors, EHPAD) ;
• la ventilation du prix entre l'immeuble et le mobilier vendu avec lui, à un montant réaliste et justifiable ;
• votre statut LMNP ou LMP sur les années de détention.

Après la vente, si vous ne louez plus aucun autre bien meublé, restent la déclaration de cessation d'activité sur le guichet unique, la dernière liasse fiscale et la régularisation de la CFE. Si vous continuez à louer d'autres biens, l'activité se poursuit : il suffit de déclarer la modification.

TVA, CFE, taxe foncière, IFI : les autres impôts du loueur

La TVA

La location de logements meublés à usage d'habitation est exonérée de TVA (article 261 D 4° du CGI). Vous ne facturez donc pas de TVA et vous ne récupérez pas celle que vous payez. Deux exceptions : les prestations para-hôtelières, lorsque le loueur fournit, dans des conditions comparables à un hôtel, au moins trois des quatre services suivants — petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, linge de maison, accueil de la clientèle — et certaines locations consenties à un exploitant de résidence avec services. Dans ce second cas, la récupération de la TVA sur le prix d'achat n'a rien d'automatique : elle dépend de la qualification de l'exploitation et du respect des conditions légales par l'exploitant, notamment la fourniture effective des services para-hôteliers. Et si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité taxable — fin du bail, reprise pour un usage exonéré, revente sans TVA — la TVA déduite doit être partiellement reversée, par vingtièmes, sur la période de régularisation de vingt ans. Ce n'est pas un engagement de louer vingt ans : c'est un mécanisme de régularisation, qu'il faut chiffrer avant toute sortie anticipée.

La CFE

La cotisation foncière des entreprises est due par tout loueur en meublé exerçant à titre habituel, même non professionnel. Elle est calculée sur la valeur locative du bien ou, plus souvent, sur une base minimum fixée par la commune selon le montant des recettes. Quelques soupapes existent :

• pas de CFE l'année de création de l'activité, et une base réduite de moitié l'année suivante ;
• exonération de la cotisation minimum lorsque les recettes annuelles n'excèdent pas 5 000 € ;
• exonération de la location d'une partie de sa propre habitation, sous conditions ;
• exonérations facultatives votées par certaines communes pour les meublés de tourisme classés.

Le paiement intervient en décembre, exclusivement en ligne depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Encore un espace à créer avec votre SIRET.

La taxe foncière et l'IFI

La taxe foncière reste due par le propriétaire, comme pour toute location, et elle est déductible au réel. Côté IFI, les biens loués en LMNP font partie du patrimoine immobilier taxable, pour leur valeur vénale au 1^er janvier. Seul le LMP exerçant à titre principal peut, sous les conditions strictes de l'article 975 du CGI, les exclure en tant que biens professionnels.

Location saisonnière : ce que la loi Le Meur a changé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale — la « loi Le Meur » — a rebattu les cartes de la location courte durée. Fiscalement, nous l'avons vu, le meublé non classé est passé à 15 000 € et 30 % d'abattement au micro-BIC. Mais l'essentiel de la loi est ailleurs.

Déclaration et enregistrement

La déclaration préalable du meublé de tourisme en mairie se généralise, et elle doit s'insérer dans un dispositif national d'enregistrement qui donne à chaque logement un numéro, à afficher sur les annonces. Ce dispositif est lié au règlement européen 2024/1028 sur la collecte et le partage des données relatives aux locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026. Selon les informations publiques disponibles à la date de cette mise à jour, le téléservice national n'est pas encore pleinement déployé partout : renseignez-vous auprès de votre mairie sur la procédure en vigueur, car c'est elle qui sanctionne.

Les nouveaux pouvoirs des communes

• abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location de sa résidence principale en meublé de tourisme ;
• instaurer des quotas d'autorisations de meublés de tourisme ;
• réserver, dans le plan local d'urbanisme, des secteurs à l'habitation de longue durée ;
• étendre le régime du changement d'usage.

Dans les communes qui appliquent déjà ce régime, les règles locales priment sur toute considération fiscale. À Paris, un logement qui n'est pas votre résidence principale ne peut être loué en meublé de tourisme qu'avec une autorisation de changement d'usage assortie d'une compensation, en plus des formalités d'urbanisme. Ces conditions se vérifient avant de faire le moindre calcul de rentabilité.

La copropriété

Le texte de l'article 26 de la loi de 1965 est plus précis qu'on ne le dit : il vise les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Dans ces immeubles, l'assemblée générale peut, sans unanimité, à la double majorité de l'article 26 — majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix — modifier le règlement pour interdire la location en meublé de tourisme des lots à usage d'habitation — à l'exclusion de ceux qui constituent une résidence principale. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif par une décision du 19 mars 2026. Les nouveaux règlements doivent se prononcer expressément sur la question, et le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic. Avant d'acheter pour louer en courte durée, lisez le règlement de copropriété et les trois derniers procès-verbaux d'assemblée.

Faut-il faire classer son meublé ?

Le classement, d'une à cinq étoiles, est délivré après une visite d'un organisme accrédité et vaut cinq ans. Son coût reste modeste au regard de l'enjeu : un meublé classé retrouve le seuil de droit commun et l'abattement de 50 % au micro-BIC, contre 15 000 € et 30 % sans classement. Pour un loueur qui encaisse 20 000 € par an, la différence est considérable — sans classement, il sera même au réel dès que ses recettes auront dépassé 15 000 € deux années consécutives. Le classement peut aussi ouvrir droit à des exonérations locales de CFE.

DPE et décence énergétique : le calendrier qui s'impose aux loueurs

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a fait entrer la performance énergétique dans la définition du logement décent. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail de résidence principale, ni d'un renouvellement. Les logements classés F suivront au 1^er janvier 2028, puis les logements classés E au 1^er janvier 2034. Ces règles s'appliquent à la location meublée comme à la location nue.

Pour les meublés de tourisme, la loi Le Meur a créé un régime distinct : dans les communes soumises au changement d'usage, l'autorisation est subordonnée à un niveau minimal de DPE, et l'ensemble des meublés de tourisme devra respecter les classes A à D à compter de 2034. Le calendrier fait régulièrement l'objet de débats parlementaires ; vérifiez-le au moment d'investir.

Côté fiscalité, les travaux de rénovation énergétique s'amortissent au réel comme des composants. Ils ont donc un double effet : ils maintiennent le bien sur le marché locatif et ils alimentent l'amortissement. Au micro-BIC, ils ne servent à rien fiscalement.

Louer meublé en nom propre, en indivision ou en société ?

C'est une question que nous posent très souvent des dirigeants qui détiennent déjà leurs locaux professionnels en SCI. La réponse surprend : la SCI n'est pas faite pour le meublé.

• En nom propre, c'est le cadre naturel du LMNP, avec le libre choix entre micro-BIC et réel.
• En indivision, la location est possible mais le régime fiscal est discuté. L'indivision constitue une exploitation, avec son SIRET et, au réel, sa propre liasse 2031 ; chaque indivisaire reporte sa quote-part du résultat, et le test LMNP / LMP se fait foyer par foyer. Sur le micro-BIC, les sources ne concordent pas. La documentation d'impots.gouv.fr et le BOFiP traitent l'exclusion des biens détenus en indivision, avec certaines exceptions. À l'inverse, une réponse publiée le 13 septembre 2022 sur la plateforme Services Publics+ a admis le micro-BIC en indivision — une réponse de la DGFiP à un usager, signée par un représentant du service, mais qui n'a pas la portée d'une doctrine publiée au BOFiP ni d'un rescrit. Reste la jurisprudence. Ce que juge le Conseil d'État, le 14 novembre 2025 (n° 495516, mentionné aux tables du Recueil Lebon) : l'affectation de biens indivis à une exploitation ne suffit pas, par elle-même, à caractériser une société de fait, et les seuils du micro s'apprécient sur la totalité des recettes de l'entreprise, sans fractionnement entre coïndivisaires. Dans l'affaire jugée, les contribuables n'ont d'ailleurs pas obtenu le micro-BIC : la société de fait était écartée, mais les recettes totales dépassaient les seuils. Ce que nous en déduisons, et qui reste une interprétation : l'existence d'une indivision ne devrait pas, à elle seule, fermer l'accès au micro, le débat se déplaçant vers la preuve d'une société de fait et le respect des seuils sur l'ensemble des recettes. En pratique, nous sécurisons ce point dossier par dossier, au besoin par rescrit. Les décisions de gestion obéissent en outre aux règles de majorité du Code civil.
• En SCI à l'impôt sur le revenu, la location meublée — même occasionnelle — est en principe une activité commerciale, qui rend la société passible de l'impôt sur les sociétés. Une tolérance administrative admet toutefois des recettes commerciales accessoires, dans la limite de 10 % du montant hors taxes des recettes totales, avec un mécanisme de lissage pour certains dépassements occasionnels. Hors de ce cadre, le passage à l'IS fait perdre le régime des plus-values des particuliers et ses abattements pour durée de détention.
• En SCI à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement est possible, mais la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, sans aucun abattement, puis les dividendes sont taxés à leur tour. Un schéma qui se justifie pour des patrimoines importants destinés à être conservés, rarement pour un investisseur qui pense revendre.
• En SARL de famille, l'option pour l'impôt sur le revenu (article 239 bis AA du CGI) permet de louer meublé tout en conservant la transparence fiscale. Les associés doivent être parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. C'est souvent la bonne réponse quand plusieurs membres d'une famille veulent investir ensemble.

Pour les professionnels de santé ou les dirigeants qui structurent leur patrimoine via une holding ou une SPFPL, l'arbitrage entre patrimoine privé en LMNP et patrimoine logé en société mérite une étude globale. Voir sur ce point notre guide des SPFPL.

Quelles réformes du LMNP sont en discussion ?

Cette section est datée par nature. Elle reflète l'état du texte à la date de mise à jour indiquée en pied d'article, et nous la réviserons à chaque étape de la discussion.

Ce que propose le gouvernement

Le projet de loi de finances pour 2027, enregistré à l'Assemblée nationale sous le n° 3210, prévoit dans son article 7 que, pour une location meublée non professionnelle au régime réel :

• l'amortissement des locaux serait déductible dans la limite de 2,5 % par an et de 7 000 € par an et par foyer fiscal, tous biens confondus ;
• pour les meublés de tourisme, ces limites tomberaient à 1,5 % et 5 000 € ;
• l'amortissement excédant le plafond ne serait plus reportable : il serait perdu ;
• le stock d'amortissements reportés constitué avant 2027 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable déterminé après application des nouvelles limitations — l'ordre du calcul pouvant modifier le montant utilisable ;
• les résidences étudiantes et seniors, les EHPAD et les établissements de soins de longue durée seraient hors du champ, de même que les LMP.

Ce que la commission des finances a modifié

Le 8 octobre 2026, la commission des finances a adopté des amendements. Leur niveau de vérification n'est pas le même :

• l'amendement I-CF1588, dont nous avons consulté la fiche officielle, exclut du plafonnement, et de la fin du report, les logements loués avec un bail meublé de résidence principale, y compris étudiant, ou avec un bail mobilité ;
• l'amendement I-CF776 supprimerait l'amortissement des meublés de tourisme acquis à compter du 1^er janvier 2027 en LMNP, selon les comptes rendus de MySweetimmo, Toutsurmesfinances et JD2M ;
• un amendement I-CF904 rétablirait un abattement de 71 % au micro-BIC pour les chambres d'hôtes, selon le seul compte rendu de JD2M — c'est l'information la moins étayée de cette section. Une mesure comparable avait été introduite par le Sénat lors du budget précédent, puis supprimée.

Seule la fiche officielle de l'amendement I-CF1588 a pu être consultée. Les deux autres reposent sur des comptes rendus de presse et seront vérifiés à la prochaine mise à jour.

Le texte passe en séance publique à partir du 13 octobre, puis au Sénat. Des propositions comparables, voire plus sévères — plafonnement à 2 %, suppression de l'amortissement — avaient été déposées lors des deux budgets précédents, puis abandonnées.

Ce que cela changerait sur notre exemple

Dans la version initiale, notre appartement verrait l'amortissement de ses locaux limité à 2,5 % de 172 000 €, soit 4 300 € par an. Avec le mobilier, environ 5 440 € resteraient disponibles, ce qui suffirait encore à neutraliser 5 400 € de résultat. L'impôt annuel ne bougerait pas, mais l'amortissement en réserve disparaîtrait. Dans la version de la commission, ce bail de résidence principale serait tout simplement hors du dispositif.

Les loueurs vraiment exposés sont ailleurs : ceux qui détiennent plusieurs biens, puisque le plafond de 7 000 € est commun à tout le foyer, et surtout les loueurs de courte durée. Pour un projet de meublé de tourisme qui se signerait en 2027, la prudence commande d'attendre le texte définitif.

La location nue redevient une option à comparer

La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé, parfois appelé dispositif Jeanbrun, qui ouvre un amortissement en location nue pour certains logements, sous conditions. Par ailleurs, la location nue supporte désormais 17,2 % de prélèvements sociaux, contre 18,6 % pour le meublé. L'écart entre les deux régimes se resserre. Il ne disparaît pas — mais pour un projet neuf, la comparaison chiffrée entre nu et meublé est redevenue indispensable.

Quelles erreurs commettent le plus souvent les loueurs en meublé ?

1. Amortir le terrain, ou sous-évaluer grossièrement sa quote-part. C'est le premier point regardé en contrôle.
2. Appliquer une durée unique à tout le bien au lieu de raisonner par composants.
3. Déclarer ses loyers meublés sur la 2044, comme des revenus fonciers.
4. Oublier la déclaration de début d'activité et donc le SIRET, puis découvrir la CFE par une taxation d'office.
5. Rester au micro-BIC par défaut avec un crédit en cours et des charges supérieures à l'abattement.
6. Rater l'option pour le réel, ou la renonciation. Les deux n'ont pas la même échéance : l'option se cale sur la déclaration de revenus, la renonciation sur la liasse 2031 de l'année précédente (voir la section sur le démarrage).
7. Passer des travaux d'amélioration en charges alors qu'ils doivent être immobilisés et amortis.
8. Louer un meublé de tourisme non classé au-delà de 15 000 € en restant au micro-BIC.
9. Ignorer les seuils d'affiliation sociale : 23 000 € de recettes en location de courte durée, un revenu imposable strictement supérieur à 13 % du plafond de la sécurité sociale, soit 6 248 € en 2026, pour les chambres d'hôtes.
10. Vendre sans avoir chiffré la réintégration des amortissements, puis découvrir le montant de la plus-value chez le notaire.
11. Ne pas conserver les justificatifs des charges et du plan d'amortissement. L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 17 octobre 2025 (n° 24PA00187) montre que l'administration réintègre ce qui n'est pas prouvé.
12. Croire que le LMNP met à l'abri d'un contrôle. Une liasse au réel est une comptabilité d'entreprise, contrôlable comme telle. Notre guide pour contester un contrôle fiscal détaille les recours.

Les pièces à conserver, pendant toute la détention et après

Le délai de reprise de l'administration court en principe sur trois ans, mais l'amortissement se justifie sur toute la vie du bien, et la plus-value se calcule le jour de la vente. Conservez donc, sans limite de durée tant que vous détenez le bien : l'acte d'achat et le décompte du notaire, la justification de la quote-part de terrain retenue, les factures du mobilier et des travaux, l'inventaire du mobilier remis au locataire, les baux et états des lieux, le plan d'amortissement et toutes les liasses, les relevés du compte dédié, le DPE, et pour un meublé de tourisme la déclaration en mairie et la décision de classement.

Le calendrier annuel du loueur en meublé

Ce que nous vous remettons

AUDIT EXPERTS accompagne des loueurs en meublé depuis plus de trente ans, du premier studio au patrimoine composé de plusieurs biens. Concrètement, une mission LMNP chez nous comprend :

• une étude comparative micro-BIC / réel chiffrée sur votre situation, et pas sur un cas type ;
• les formalités de début d'activité et l'option fiscale, déposées dans les délais ;
• un plan d'amortissement par composants documenté, défendable en cas de contrôle ;
• la tenue de la comptabilité, la liasse 2031 et ses annexes, et le report sur votre déclaration de revenus ;
• avant toute revente, une simulation de la plus-value intégrant la réintégration des amortissements ;
• une veille sur les textes en discussion et leurs effets sur votre patrimoine.

Sources officielles

• Code général des impôts, article 35 (location meublée en BIC), article 39 C (plafonnement et report de l'amortissement, commenté au BOI-BIC-AMT-20-40-10-20), article 50-0 (micro-BIC), article 150 VB (prix d'acquisition et réintégration des amortissements), article 155 IV (LMNP / LMP, commenté au BOI-BIC-CHAMP-40-10), article 156 I 1° ter (déficits non professionnels), article 206, 2 (assujettissement des sociétés civiles à l'IS, tolérance administrative des 10 %), article 261 D 4° (TVA), article 975 (IFI).
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, articles 11 (réduction d'impôt pour frais de comptabilité) et 84 (réintégration des amortissements, présentée par l'ANIL).
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 53 (LMP non-résidents).
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 (CSG sur les revenus du patrimoine).
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale.
• Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.
• BOFiP : BOI-BAREME-000044, seuils des régimes d'imposition ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, location meublée.
• Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7, et amendement I-CF1588 adopté en commission des finances.
• Code de la sécurité sociale, articles L.611-1 (5° et 6°), L.311-3 (35°) et D.611-1 ; arrêté du 22 décembre 2025 portant fixation du plafond de la sécurité sociale pour 2026.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26, dans sa rédaction issue de la loi du 19 novembre 2024 ; Cons. const., décision du 19 mars 2026.
• Cons. const., décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 ; CE, 14 novembre 2025, n° 495516 (indivision et micro-BIC) ; CAA Paris, 17 octobre 2025, n° 24PA00187 (preuve des charges, méthode d'amortissement).