Acheter ses locaux professionnels : société d'exploitation ou SCI ?

Créanciers, cession de l'entreprise, plus-value, trésorerie, transmission : ce qu'il faut simuler avant de signer le compromis.

Vidéo (10 min) : les cinq raisons de réfléchir avant de faire acheter l'immeuble par votre société d'exploitation, par Frédéric Janvier, expert-comptable, président d'AUDIT EXPERTS.

Pourquoi acheter les murs dans sa société d'exploitation est-il un réflexe si répandu ?

Acheter ses locaux professionnels, c'est souvent l'étape qui suit des années de loyers versés à un tiers. Et le premier réflexe, presque toujours, c'est de faire acheter l'immeuble directement par la société d'exploitation. On comprend pourquoi.

C'est elle qui a la trésorerie pour l'apport. C'est elle qui va occuper les lieux. C'est elle, enfin, que la banque connaît, dont elle lit les bilans depuis des années, et qui remboursera le prêt. Pourquoi créer une deuxième structure, avec ses statuts, sa comptabilité, son compte bancaire, pour finalement faire circuler l'argent d'une poche à l'autre ?

Il y a même des avantages fiscaux immédiats, bien réels. Dans une société à l'impôt sur les sociétés, la construction s'amortit : chaque année, une fraction du prix du bâtiment vient réduire le bénéfice imposable. Les intérêts d'emprunt sont déductibles. La taxe foncière aussi. Vous ne payez pas d'impôt personnel sur des loyers puisqu'il n'y a pas de loyer. Et le banquier voit apparaître à l'actif un immeuble qui rassure.

Le problème n'est donc pas que cette solution soit mauvaise. Le problème, c'est qu'elle mélange dans une seule société deux patrimoines qui n'ont ni le même risque, ni le même horizon, ni la même fiscalité : d'un côté votre activité professionnelle, exposée au marché, aux clients, à l'URSSAF ; de l'autre votre immobilier, qui a vocation à durer et à prendre de la valeur. Tant que tout va bien, ce mélange ne se voit pas. Il se révèle le jour où l'entreprise rencontre des difficultés, le jour où vous voulez la vendre, ou tout simplement au moment de partir à la retraite.

C'est l'objet de la vidéo ci-dessus et de ce guide : mettre sur la table, avant l'achat, ce qui ne se voit qu'après.

Quelles sont les trois façons de détenir ses locaux professionnels ?

Avant d'entrer dans les risques, posons le décor. Trois architectures reviennent dans l'immense majorité des dossiers que nous voyons au cabinet.

• La société d'exploitation achète. SARL, SAS ou SEL, peu importe : l'immeuble est inscrit à son actif, elle l'amortit, elle porte l'emprunt. Il n'y a pas de loyer.
• Une SCI à l'impôt sur le revenu achète. Les associés (souvent le dirigeant, parfois son conjoint ou ses enfants) détiennent les parts. La SCI loue les murs à la société d'exploitation, par un bail adapté à l'activité. Les loyers sont imposés chez chaque associé dans la catégorie des revenus fonciers, et la revente relève des plus-values immobilières des particuliers.
• Une SCI à l'impôt sur les sociétés achète. Même schéma de location, mais la SCI a opté pour l'IS : elle amortit le bâtiment, paie l'IS sur son résultat, et la revente relève des plus-values professionnelles.

Ce tableau donne la direction générale. Il ne remplace pas un calcul : selon votre tranche marginale, la durée de détention, le projet de cession et la composition de la famille, l'ordre des solutions peut s'inverser. Pour le fonctionnement général de la société civile immobilière (statuts, gérance, transmission des parts, nouveautés de 2026), voyez notre guide pourquoi créer une SCI. Ici, on se concentre sur une question précise : où loger les murs de votre entreprise.

Risque n° 1 : l'immeuble est-il exposé aux créanciers de l'entreprise ?

Quand la société d'exploitation achète des locaux, l'immeuble devient un de ses actifs. Un actif comme un autre, du point de vue de ses créanciers. Une baisse d'activité, un redressement URSSAF ou fiscal important, un contentieux avec un client qui tourne mal, une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire : l'immeuble peut être vendu pour désintéresser les créanciers.

Au départ, vous pensiez avoir constitué un patrimoine immobilier. En réalité, ce patrimoine reste directement lié au risque de votre exploitation. Et c'est souvent l'actif le plus facile à réaliser pour un liquidateur : il a une valeur, il a un marché, il est rarement contesté.

Ce que change la séparation dans une SCI

Logé dans une SCI, l'immeuble n'appartient pas à la société qui supporte les risques commerciaux au quotidien. Les créanciers de la société d'exploitation ne peuvent pas, en principe, saisir un bien qui n'est pas dans le patrimoine de leur débiteur. Ils ont un droit de gage sur les biens de la société, pas sur ceux d'une autre personne morale.

Mais il faut être honnête, et la vidéo le dit : séparer l'immobilier ne le rend pas totalement intouchable. Trois brèches existent.

• Les garanties bancaires. La banque qui finance l'exploitation peut demander une hypothèque sur l'immeuble de la SCI, ou la caution de la SCI pour les dettes de la société. Une SCI qui se porte caution engage alors son immeuble pour le risque commercial, et l'acte doit en plus être conforme à son objet social ou approuvé par tous les associés, faute de quoi il est fragile. Nous avons détaillé ce point dans notre article sur la validité du cautionnement de la SCI au regard de son objet social.
• La responsabilité des associés de la SCI. Les associés d'une société civile répondent indéfiniment des dettes de la SCI, à proportion de leurs parts, après poursuite vaine de la société (articles 1857 et 1858 du Code civil). Ce n'est pas un risque venant de l'exploitation, mais c'est une raison de ne pas faire porter à la SCI des engagements qui ne sont pas les siens.
• L'extension de procédure pour confusion des patrimoines. C'est la brèche la plus sous-estimée. Si la société d'exploitation est placée en procédure collective, le mandataire ou le liquidateur peut demander au tribunal d'étendre cette procédure à la SCI lorsque leurs patrimoines sont confondus (article L. 621-2 du Code de commerce, applicable aussi en liquidation).

Le piège des loyers non réclamés

La confusion des patrimoines se caractérise soit par une imbrication des comptes, soit par des relations financières anormales. Et le couple SCI / société d'exploitation est, de très loin, le terrain d'élection de ce contentieux. La Cour de cassation l'a illustré à plusieurs reprises.

• Un loyer jamais réclamé pendant plus d'un an, combiné à l'encaissement par la société civile de sommes qui revenaient à la société d'exploitation, a suffi à justifier l'extension (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-26.735).
• La même chambre a admis, le même jour, qu'un groupement foncier qui n'avait pas recouvré ses loyers pendant quatre ans et avait reçu des versements substantiels de l'exploitation était dans la même situation, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une imbrication inextricable des actifs et des passifs (Cass. com., 28 février 2018, n° 16-24.507).
• À l'inverse, un loyer exorbitant, incompatible avec la survie de l'activité du preneur, puis la renonciation tacite à le percevoir, ont été retenus comme indices de relations anormales (Cass. com., 13 janvier 2015, n° 13-27.868).
• Une politique laxiste de recouvrement des loyers, ajoutée à la consistance des travaux pris en charge, a de nouveau conduit à l'extension (Cass. com., 22 mars 2017, n° 15-17.557).

Attention à ne pas en tirer une règle automatique : un loyer impayé ne provoque pas, à lui seul, l'extension de la procédure. Les juges recherchent un faisceau de relations financières anormales, appréciées dans leur contexte et leur durée. Mais la leçon vaut pour la suite de cet article : la SCI ne protège que si elle vit comme une société indépendante. Bail écrit, loyer normal, loyer réellement payé, relances quand il ne l'est pas, pas de prise en charge croisée des dépenses. Le jour où l'exploitation va mal, la tentation est forte de « laisser filer » les loyers pour l'aider. C'est exactement le type de comportement qui, répété et ajouté à d'autres, fait tomber la séparation.

Risque n° 2 : comment l'immeuble complique-t-il la vente de l'entreprise ?

Imaginez que dans quinze ans vous souhaitiez vendre votre activité. Le repreneur va vouloir acheter la clientèle, les contrats, le matériel, les salariés. Mais pas forcément l'immeuble. Très souvent même, pas du tout : un groupe qui rachète cherche de la flexibilité, un repreneur personne physique cherche à limiter sa dette.

Quand les murs sont détenus séparément

Vous avez plusieurs portes de sortie, et vous les choisissez au moment de la vente, pas quinze ans avant :

• vendre l'entreprise et conserver l'immeuble pour percevoir des loyers, souvent un complément de retraite non négligeable ;
• vendre l'activité et les murs séparément, à deux acquéreurs différents ou au même ;
• proposer au repreneur de reprendre l'ensemble, activité et immeuble, s'il le souhaite.

Le bail commercial conclu entre la SCI et la société devient alors un élément de valeur de l'entreprise : un repreneur paie volontiers pour un emplacement sécurisé par un bail de neuf ans à loyer de marché. Encore faut-il que ce bail existe, qu'il soit propre et que son loyer soit défendable.

Quand l'immeuble est inscrit au bilan de la société

L'opération devient beaucoup plus complexe. L'acquéreur des titres reprend mécaniquement l'immeuble, ce qui augmente très fortement le prix de la transaction et peut rendre le financement très difficile. Un rachat d'entreprise se finance habituellement sur sept ans, un immeuble sur quinze ou vingt : les mélanger dans une même acquisition de titres déséquilibre tout le plan de financement. Sur la mécanique d'un rachat et de son financement, voyez notre guide du rachat d'entreprise.

Et si vous voulez conserver les murs avant de vendre l'activité, il faudra les sortir de la société. Cette sortie n'est pas gratuite : il faut repasser devant le notaire, repayer des droits de mutation, et constater une plus-value imposable. C'est le risque n° 3, qu'on chiffre juste après.

L'alternative de la vente du fonds… et son piège

Certains dirigeants contournent la difficulté en vendant non pas les titres, mais le fonds de commerce : la société cède son activité, garde l'immeuble et le loue au repreneur. Sur le papier, c'est élégant. En pratique, deux effets apparaissent.

D'abord, la société change de nature : elle n'exploite plus rien, elle loue un immeuble. Elle devient une société patrimoniale passive, ce qui ferme la porte au pacte Dutreil pour une transmission future et modifie le traitement de ses titres. Ensuite, l'immeuble qui était « affecté à sa propre exploitation » ne l'est plus. Or l'article 726 du CGI exclut précisément ces immeubles d'exploitation du calcul de la prépondérance immobilière. Une fois l'activité vendue, la société a toutes les chances de devenir à prépondérance immobilière : ses titres se cèdent alors au droit d'enregistrement de 5 %, et, depuis le 27 juin 2026, toute cession doit être constatée, à peine de nullité, par acte notarié, par acte contresigné par avocat ou par acte rédigé par un expert-comptable dans les seuls cas où il est légalement habilité à le faire (article 1865-1 du Code civil, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026).

Risque n° 3 : combien coûte la sortie de l'immeuble de la société ?

C'est la difficulté que les dirigeants découvrent le plus tard, et qu'ils digèrent le plus mal. La société ne peut pas simplement vous rendre l'immeuble, ou le transférer à une SCI, pour sa valeur nette comptable. L'opération doit être réalisée à la valeur réelle de l'immeuble au moment où vous la faites.

Les quatre coûts d'une sortie

1. La plus-value imposable dans la société : prix de cession moins valeur nette comptable. Après dix ou quinze ans d'amortissements, l'écart est souvent considérable, on le verra au risque n° 4. Il est taxé à l'IS au taux normal de 25 %, avec le taux réduit de 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice pour les PME qui y ont droit.
2. Les droits de mutation payés par l'acquéreur (votre SCI, par exemple) : pour un immeuble professionnel ancien, l'ensemble taxe départementale, taxe communale et frais d'assiette tourne autour de 5,8 %, et de l'ordre de 6,3 % dans les départements qui ont relevé leur taux à 5 % depuis 2025 (article 1594 D du CGI et article 116 de la loi de finances pour 2025, dont le calendrier a été prolongé par l'article 121 de la loi de finances pour 2026). En Île-de-France, la vente de bureaux, de locaux commerciaux ou de locaux de stockage supporte en plus une taxe additionnelle régionale (article 1599 sexies du CGI).
3. Les frais d'acte : émoluments du notaire, publicité foncière, diagnostics, éventuelle mainlevée d'hypothèque et indemnités de remboursement anticipé si le prêt de la société est soldé.
4. Le nouveau financement : la SCI qui rachète doit emprunter. L'argent, lui, arrive dans la société d'exploitation, après impôt. Pour le récupérer à titre personnel, il faudra une distribution, donc une seconde imposition.

Le raccourci dangereux : la sortie à prix d'ami

La tentation est évidente : faire céder l'immeuble par la société à la SCI familiale pour un prix « raisonnable », c'est-à-dire bas. Si l'immeuble vous est attribué, ou transféré à une structure que vous contrôlez, dans des conditions anormales, l'administration peut rechercher l'existence d'un avantage occulte ou d'une distribution imposable entre vos mains (article 111, c du CGI), en plus de rectifier la plus-value de la société sur la valeur réelle. Autrement dit, la minoration du prix ne fait pas disparaître l'impôt : elle le déplace et elle y ajoute des pénalités. Si vous êtes déjà dans cette situation, notre guide pour contester un contrôle fiscal explique comment se défendre.

Et les restructurations ?

On entend parfois qu'il suffirait d'une scission ou d'un apport partiel d'actif pour « sortir » l'immeuble en neutralité fiscale. C'est possible dans certaines configurations, mais rarement pour un immeuble isolé qui sert à l'activité : le régime de faveur suppose en principe que ce qui est apporté constitue une branche complète d'activité (articles 210 A et 210 B du CGI), ce qu'un simple local d'exploitation n'est pas. Ces opérations se préparent au cas par cas, parfois avec une demande d'agrément, et toujours avant de signer quoi que ce soit avec un repreneur.

Une décision prise par simplicité au moment de l'acquisition peut donc devenir très difficile, et très chère, à corriger dix ou quinze ans plus tard.

Risque n° 4 : pourquoi la plus-value est-elle plus lourde quand l'immeuble a été amorti ?

Lorsque l'immeuble est détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, le bâtiment est amorti. Pas le terrain, qui ne s'use pas. Cet amortissement réduit chaque année le bénéfice imposable : c'est l'avantage immédiat, et il est réel.

Mais il existe une contrepartie, qu'on oublie de présenter au moment de l'achat. Au jour de la vente, la plus-value imposable se calcule, schématiquement, en retranchant du prix de vente la valeur nette comptable du bien. Or les amortissements pratiqués au fil des années ont fait baisser cette valeur nette comptable. Plus l'immeuble a été amorti longtemps, plus la plus-value fiscale est importante, alors même qu'économiquement il a pris de la valeur. On paie l'impôt sur la hausse du marché et sur les amortissements.

L'exemple de la vidéo, recalculé jusqu'au bout

Reprenons l'exemple volontairement simplifié de la vidéo. Votre société achète un immeuble 1 000 000 €, dont 200 000 € de terrain et 800 000 € de construction. Après une quinzaine d'années, elle a comptabilisé 300 000 € d'amortissements sur le bâtiment. La valeur nette comptable de l'ensemble n'est plus que de 700 000 €.

L'immeuble est revendu 1 400 000 €. La plus-value imposable dans la société n'est pas égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat (400 000 €), comme ce serait le cas pour un bien acquis directement par un particulier. Elle est égale à 1 400 000 € moins 700 000 €, soit 700 000 €.

Une précision de périmètre, parce qu'elle change la lecture. Ce tableau n'applique le prélèvement de 31,4 % qu'à la plus-value nette d'IS. Le reste du prix (700 000 €) encaissé par la société n'est pas « libre » pour autant : s'il est distribué, il l'est sous forme de dividendes prélevés sur les réserves, donc lui aussi au taux de 31,4 %, sous réserve que les capitaux propres le permettent. Le remboursement d'un compte courant d'associé, lui, n'est pas imposable ; celui du capital ne l'est que dans les conditions de l'article 112 du CGI, c'est-à-dire en principe une fois les bénéfices et réserves répartis, ou lors de la liquidation. C'est pour cela que la comparaison complète des structures ne se fait pas sur ce tableau, mais sur l'ensemble des flux depuis l'achat : c'est l'objet de la simulation complète.

Ce qui frappe, c'est la double couche. Une première imposition dans la société, puis une seconde entre les mains de l'associé lorsqu'il veut récupérer personnellement le produit de la vente. C'est ce qu'on appelle la double imposition économique. Et elle s'est alourdie : la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du capital financier, portant le prélèvement forfaitaire unique de 30 % à 31,4 % (12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux) sur les dividendes, alors que les revenus fonciers et les plus-values immobilières des particuliers restent au taux global de prélèvements sociaux de 17,2 %. La fiscalité de 2026 creuse donc l'écart entre les deux mondes.

Il existe bien une option pour le barème progressif, avec un abattement de 40 % sur les dividendes, mais elle n'est intéressante que pour des tranches marginales basses, et elle porte sur l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année.

La même opération dans une SCI à l'impôt sur le revenu

Même immeuble, même prix, même durée, mais détenu par une SCI à l'IR qui le loue à la société. Il n'y a pas eu d'amortissement : la plus-value brute est de 400 000 €. Après 15 ans de détention, elle bénéficie d'un abattement de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (article 150 VC du CGI).

La loi permet en outre de majorer le prix d'acquisition de deux forfaits : 7,5 % au titre des frais d'acquisition à titre onéreux, à la place des frais réels, et 15 % au titre des travaux pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition (article 150 VB du CGI). Le forfait travaux est une simple faculté : le contribuable n'a pas à justifier la réalité des travaux, et l'administration précise qu'il n'y a pas lieu de rechercher si des dépenses ont déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Dans cet exemple, les conditions sont réunies : la plus-value brute tombe à 175 000 € et l'impôt total à environ 39 800 €. Nous montrons les deux chiffres parce que le premier est une borne haute utile en cas de doute sur la date d'acquisition ou la nature du bien, le second le résultat normal d'une vente après cinq ans.

Risque n° 5 : l'achat immobilier pèse-t-il sur la capacité d'emprunt de l'exploitation ?

Celle-là n'est pas la moindre. Une société d'exploitation a besoin de financer ses stocks, ses salariés, son besoin en fonds de roulement, son développement, ses investissements professionnels. L'achat immobilier mobilise sa capacité d'endettement et peut réduire fortement les financements disponibles pour l'activité elle-même.

Concrètement, le banquier qui regarde le bilan voit un endettement à quinze ou vingt ans qui écrase les ratios de dette nette sur EBITDA ou sur fonds propres. L'apport a consommé la trésorerie qui servait d'amortisseur. Et le jour où l'activité ralentit, l'échéance du prêt immobilier tombe quand même, chaque mois, dans les mêmes comptes que les salaires.

À l'inverse, lorsque l'immeuble est détenu séparément, la société d'exploitation verse un loyer. Ce loyer est déductible de son résultat fiscal s'il correspond à l'intérêt de l'entreprise, à une occupation réelle des locaux et à un montant normal. La structure immobilière perçoit les loyers et rembourse son propre emprunt. On distingue enfin clairement la performance de l'exploitation de celle de l'investissement immobilier, ce qui rend les comptes de l'entreprise plus lisibles pour un banquier, un associé ou un futur acquéreur. N'en concluez pas pour autant que la SCI « libère » mécaniquement la capacité d'emprunt : un banquier prudent regarde le loyer comme une charge fixe de l'exploitation, et la caution que vous aurez donnée pour la SCI comme un engagement personnel. La séparation améliore la lecture du risque, elle ne le fait pas disparaître.

Le revers de la SCI à l'IR : l'impôt sans la trésorerie

La vidéo le souligne, et c'est le point que les dirigeants découvrent la première année. Dans une SCI à l'IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de revenus fonciers, c'est-à-dire sur les loyers diminués des charges et des intérêts d'emprunt. Mais le remboursement du capital de l'emprunt, lui, n'est pas déductible. Résultat : vous payez un impôt personnel sur une trésorerie que la SCI a utilisée pour rembourser la banque, et que vous n'avez jamais touchée.

Remarquez le sens de l'évolution. À loyer et échéance constants, la baisse des intérêts augmente le revenu foncier imposable pendant le remboursement : l'effort personnel ne diminue pas avec le temps, il s'alourdit, jusqu'à l'extinction de l'emprunt. Sur quinze ans, il dépasse 575 000 € dans cette hypothèse. C'est pourquoi il doit être calculé année par année, et qu'on le pilote par la durée du prêt, l'apport, le niveau de loyer (dans la limite du loyer de marché), la rémunération du dirigeant ou le choix de l'IS pour la SCI. Il ne doit jamais être découvert après coup.

SCI à l'IR ou SCI à l'IS : quel régime pour les murs de l'entreprise ?

La solution qui consiste à acheter votre bien par une SCI n'est donc pas automatiquement parfaite. Il faut encore choisir entre une SCI à l'impôt sur le revenu et une SCI à l'impôt sur les sociétés.

La SCI à l'impôt sur le revenu

C'est le régime par défaut. La SCI est fiscalement translucide : chaque associé déclare sa quote-part du résultat dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel. Le déficit foncier, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Les loyers subissent le barème de l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

À la revente, la SCI relève du régime des plus-values immobilières des particuliers : taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, mais abattements pour durée de détention, avec exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Un point de vigilance souvent oublié : si un associé de la SCI à l'IR est lui-même une société à l'IS (une holding, par exemple), sa quote-part n'est pas calculée selon les règles des revenus fonciers et des plus-values des particuliers, mais selon celles des bénéfices industriels et commerciaux ou de l'IS (article 238 bis K du CGI). L'avantage des abattements disparaît pour cette quote-part.

La SCI à l'impôt sur les sociétés

La SCI qui opte pour l'IS amortit le bâtiment, déduit ses frais d'acquisition ou les amortit, et paie l'IS sur son résultat : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice si elle remplit les conditions des PME (chiffre d'affaires inférieur à 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), 25 % au-delà. Pendant la phase de location, l'amortissement réduit fortement le résultat imposable, sans garantir pour autant un impôt nul : tout dépend du loyer, des intérêts et de la base amortissable. Surtout, il n'y a pas d'impôt personnel tant que rien n'est distribué.

Mais à la revente, on retrouve la problématique de la valeur nette comptable vue au risque n° 4 : plus-value calculée après réintégration de fait des amortissements, taxée à l'IS sans abattement pour durée de détention, puis prélèvement de 31,4 % lorsque l'argent sort de la société. Et la cession des parts d'une SCI à l'IS relève des plus-values mobilières, au même prélèvement de 31,4 %.

L'option pour l'IS peut être révoquée pendant les cinq exercices qui suivent celui au titre duquel elle a été exercée, la renonciation devant intervenir avant la fin du mois qui précède la date limite de versement du premier acompte d'IS du cinquième exercice ; passé ce délai, elle devient définitive (article 239 du CGI). On ne la prend donc pas « pour voir ».

Deux pièges que l'on oublie : la location équipée et la TVA

Location nue ou équipée. La location de locaux nus relève des revenus fonciers. Si la SCI loue des locaux aménagés et équipés des moyens nécessaires à l'activité (un atelier avec ses machines, un cabinet médical avec son matériel), l'activité devient commerciale. Une SCI à l'IR qui en tire plus de 10 % de ses recettes bascule à l'IS de plein droit, avec les conséquences d'une cessation d'entreprise. Le matériel reste dans la société d'exploitation, les murs nus dans la SCI.

TVA. La location de locaux professionnels nus est exonérée de TVA, mais la SCI peut opter pour la taxer (articles 261 D, 2° et 260, 2° du CGI). C'est souvent indispensable lorsque l'immeuble est neuf ou lourdement rénové : sans option, la SCI ne récupère pas la TVA payée sur l'acquisition ou les travaux. L'option se prend local par local et se surveille dans la durée (régularisations sur vingt ans en cas de sortie du champ de la TVA). Elle est juridiquement possible même lorsque le preneur n'est pas assujetti, à condition notamment que le bail en fasse expressément mention. Son intérêt économique, en revanche, suppose en pratique que votre société récupère la TVA sur le loyer : pour une profession de santé exonérée, la TVA facturée devient un coût supplémentaire, et le calcul change complètement.

Pour l'arbitrage IR / IS en général, au-delà du seul cas des murs professionnels, voyez notre article sur le choix de l'imposition à l'IR ou à l'IS de la SCI.

Le choix entre l'IR et l'IS ne doit jamais être fait uniquement en regardant l'économie fiscale des premières années. Il faut simuler la revente, la transmission, et la manière dont vous récupérerez la trésorerie le moment venu.

Ma société a la trésorerie : comment financer l'achat par une SCI ?

L'introduction de ce guide partait d'un constat : la trésorerie est dans la société d'exploitation. Si l'on conclut qu'une SCI est préférable, il reste une question très concrète. Comment l'argent arrive-t-il dans la SCI, sans le sortir personnellement à grands frais ?

1. Distribuer, puis apporter à la SCI

La voie la plus simple et la plus coûteuse. La société verse un dividende, le dirigeant l'apporte au capital ou en compte courant de la SCI. Sur 100 000 € distribués, il reste 68 600 € à apporter après le prélèvement de 31,4 %. Une rémunération exceptionnelle est une alternative, déductible pour la société mais chargée de cotisations sociales : le calcul se fait au cas par cas. Ce coût d'entrée est réel ; il est intégré dans notre simulation complète.

2. Faire entrer la société d'exploitation au capital de la SCI

C'est juridiquement possible, et la société peut alors financer la SCI à proportion de sa participation. Mais trois conséquences suivent. La quote-part de résultat et de plus-value revenant à une société soumise à l'IS se calcule selon les règles de l'IS (article 238 bis K du CGI) : amortissements, plus-value sur valeur nette comptable, plus d'abattements pour durée de détention sur cette fraction. Les parts de SCI détenues par la société deviennent un actif saisissable par ses créanciers, ce qui réintroduit une partie du risque qu'on voulait écarter. Et le jour de la cession, ces parts suivent la société, sauf à les racheter avant.

3. Passer par une holding

Lorsque le dirigeant détient sa société par l'intermédiaire d'une holding, ou qu'il en crée une par apport de ses titres (avec report d'imposition de la plus-value d'apport, article 150-0 B ter du CGI), les dividendes remontent de la société d'exploitation à la holding presque sans frottement fiscal grâce au régime mère-fille (articles 145 et 216 du CGI : seule une quote-part de frais et charges de 5 % est imposée). La holding peut ensuite financer la SCI en capital ou en compte courant ; si elle détient sur la SCI des liens de capital lui conférant un contrôle effectif, ces opérations de trésorerie entrent dans l'exception au monopole bancaire. Deux situations sont à distinguer. Une holding qui finance les murs avec des dividendes remontés de sa filiale ne soulève pas de difficulté particulière de report. Une holding qui encaisse le prix de cession de titres qui lui ont été apportés moins de trois ans plus tôt doit, pour conserver le report d'imposition de l'article 150-0 B ter, réinvestir dans des activités éligibles limitativement définies par le texte : l'acquisition des murs via une SCI de gestion n'en fait en principe pas partie. C'est souvent la voie la plus efficace pour l'entrée, mais elle se paie à la sortie : la quote-part de la holding dans une SCI à l'IR relève elle aussi de l'article 238 bis K. On arbitre donc entre le coût d'entrée et la fiscalité de revente, et le schéma se réfléchit avec le projet de cession, la holding n'étant pas neutre non plus pour celui-ci.

4. Les avances de la société d'exploitation à la SCI

Le réflexe du « compte courant » croisé est le plus dangereux. Le prêt d'argent à titre habituel est en principe réservé aux établissements de crédit (article L. 511-5 du Code monétaire et financier). L'exception des opérations de trésorerie entre sociétés suppose des liens de capital conférant à l'une un pouvoir de contrôle effectif sur l'autre (article L. 511-7, I, 3°) ; lorsque le seul point commun entre la société et la SCI est le dirigeant ou l'associé personne physique, son application ne doit pas être présumée. S'y ajoute le risque pénal d'abus de biens sociaux si l'avance est contraire à l'intérêt de la société qui la consent (articles L. 241-3, 4° et L. 242-6, 3° du Code de commerce), et l'obligation fiscale d'un taux d'intérêt normal. Le dépôt de garantie prévu au bail est légitime ; des loyers versés plusieurs années d'avance pour financer l'apport doivent faire l'objet d'un examen juridique et fiscal spécifique ; ils ne constituent pas une solution sûre par principe.

5. L'emprunt bancaire de la SCI et ses garanties

La SCI emprunte, avec en général un apport, la caution des associés, une hypothèque ou un privilège de prêteur, parfois une délégation ou une cession des loyers. Certaines banques demandent aussi la caution de la société locataire : c'est faire garantir par l'exploitation la dette de l'immobilier, l'inverse exact de la séparation recherchée, et un acte qui doit respecter l'objet et l'intérêt social de la société qui s'engage.

Le loyer entre la SCI et la société : comment le fixer sans risque ?

Le loyer est la pièce maîtresse du montage. C'est lui qui transfère la trésorerie de l'exploitation vers l'immobilier, qui rembourse l'emprunt de la SCI, et c'est lui qui sera examiné en cas de contrôle fiscal comme en cas de procédure collective.

Le bon contrat

Pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale, c'est en principe un bail commercial (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) : neuf ans minimum, faculté de résiliation triennale pour le preneur, droit au renouvellement. Pour une profession libérale, on peut choisir un bail professionnel ou opter conventionnellement pour le statut des baux commerciaux, ce qui valorise mieux le droit au bail en cas de cession du cabinet. Dans tous les cas, un bail écrit, signé, enregistré dans les comptes des deux sociétés.

Le bon montant

Le loyer doit correspondre à la valeur locative de marché : surface, emplacement, état, références de locaux comparables, au besoin un avis de valeur d'un professionnel. Gardez ce dossier, il vous sera demandé.

• Loyer trop élevé : la fraction excessive n'est pas déductible pour la société d'exploitation, au titre de l'acte anormal de gestion, et peut être regardée comme un avantage consenti à l'associé. Un loyer qui étrangle l'activité est aussi, on l'a vu, un indice de confusion des patrimoines.
• Loyer trop bas : c'est un avantage consenti par la SCI à la société. Si la SCI est à l'IS, l'administration peut y voir une renonciation à recettes sans contrepartie. Si elle est à l'IR, l'écart pèse surtout sur la cohérence du montage et sur la valeur des parts.

Le loyer peut évoluer : indexation sur l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires, révision triennale, renégociation documentée en cas de difficulté. Ce qui est dangereux, ce n'est pas d'adapter le loyer. C'est de le laisser dériver sans écrit.

Les charges et les travaux

Depuis la loi Pinel, le bail commercial doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes refacturés au preneur, et certaines dépenses ne peuvent pas lui être imputées, comme les grosses réparations (articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce). La taxe foncière, elle, peut être refacturée si le bail le prévoit. Pour les travaux, décidez qui paie et pourquoi : des travaux d'amélioration payés par la société sur l'immeuble de la SCI enrichissent la SCI, ce qui doit être prévu au bail (clause d'accession, durée d'amortissement) pour ne pas devenir, là encore, une relation financière anormale.

Le paiement réel

Quittances, virements réguliers, relances en cas de retard, et une réaction écrite si l'exploitation traverse une période difficile. C'est banal à écrire. C'est pourtant, dans les dossiers de contentieux, la défaillance la plus fréquente.

Transmission : le pacte Dutreil, l'IFI et la donation des parts changent-ils la donne ?

On présente presque toujours la SCI comme l'outil de transmission par excellence. Pour les murs d'une entreprise familiale, c'est plus nuancé qu'on ne le dit.

L'argument inverse : le pacte Dutreil

Le pacte Dutreil exonère de droits de mutation à titre gratuit 75 % de la valeur des titres d'une société exerçant une activité opérationnelle, sous réserve d'engagements de conservation et de l'exercice d'une fonction de direction (article 787 B du CGI). Un immeuble inscrit à l'actif de la société d'exploitation et affecté à son activité entre dans cette valeur. Les parts d'une SCI de location, elles, ne sont pas éligibles : la gestion d'un patrimoine immobilier n'est pas une activité opérationnelle au sens du dispositif.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 8) a durci le régime, mais sans viser les murs d'exploitation : elle exclut les actifs dits somptuaires qui ne sont pas exclusivement affectés à l'activité professionnelle, et elle porte l'engagement individuel de conservation de quatre à six ans, pour les transmissions réalisées à compter du 21 février 2026. Pour une famille qui prévoit de transmettre l'entreprise et ses murs au même enfant repreneur, garder l'immeuble dans la société peut donc se défendre, chiffres à l'appui.

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026 et en cours d'examen, contient plusieurs mesures touchant la transmission du patrimoine et des entreprises. Nous mettrons ce guide à jour après le vote.

Ce que la SCI apporte quand même

• Dissocier les héritiers. L'enfant qui reprend l'entreprise reçoit les titres ; celui qui ne s'y intéresse pas reçoit des parts de SCI, donc des loyers. Avec l'immeuble dans la société, ce partage équilibré est beaucoup plus difficile.
• Donner par tranches. Les parts de SCI se donnent au rythme des abattements de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans (article 779 du CGI), en nue-propriété si l'on veut garder les loyers, avec une valeur qui tient compte de l'emprunt restant dû.
• Conserver le contrôle par les statuts, même après avoir donné l'essentiel du capital.

L'IFI

Les titres de la société d'exploitation qui constituent des biens professionnels échappent à l'impôt sur la fortune immobilière, immeuble d'exploitation compris. Les parts d'une SCI qui loue les murs à la société d'exploitation peuvent aussi être exclues de l'assiette, lorsque l'immeuble est affecté à l'activité d'une société dont le redevable détient les titres comme biens professionnels, dans les conditions de l'article 975 du CGI. Le montage SCI ne fait donc pas basculer mécaniquement les murs dans l'IFI, à condition que les conditions soient vérifiées chaque année au 1er janvier.

Notre guide pourquoi créer une SCI détaille la donation de parts, le démembrement et le nouveau formalisme des cessions de parts.

Nom propre, crédit-bail, démembrement, SEL : faut-il regarder d'autres montages ?

L'achat en nom propre par le dirigeant

Le dirigeant achète personnellement et loue à sa société. La fiscalité ressemble à celle de la SCI à l'IR : revenus fonciers, plus-values des particuliers. Mais l'emprunt pèse sur son taux d'endettement personnel, au sens des normes du Haut Conseil de stabilité financière, l'achat à deux crée une indivision, et la transmission porte sur un immeuble entier plutôt que sur des parts divisibles. Pour comparer les deux, voyez pourquoi acheter son bien immobilier en SCI plutôt qu'en direct.

Cas particulier : l'entrepreneur individuel qui inscrit l'immeuble à l'actif de son entreprise. Sa plus-value de cession relève alors des plus-values professionnelles, avec l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième sur la plus-value à long terme immobilière (article 151 septies B du CGI), mais la fraction correspondant aux amortissements reste taxée à court terme.

Le crédit-bail immobilier

Une société de crédit-bail achète l'immeuble et le loue à votre société, qui peut l'acquérir en fin de contrat en levant l'option. Avantages : peu ou pas d'apport, des loyers déductibles, la capacité d'emprunt de l'entreprise préservée. Inconvénients : un coût global souvent supérieur à un prêt, et des règles fiscales spécifiques au moment de la levée d'option, qui peuvent entraîner des réintégrations (articles 239 sexies et suivants du CGI). Le crédit-preneur peut aussi être une SCI : on combine alors la séparation des patrimoines et le financement par crédit-bail.

Le démembrement : nue-propriété à la SCI, usufruit temporaire à la société

La SCI achète la nue-propriété des murs, la société d'exploitation achète un usufruit temporaire de dix à quinze ans. La société amortit le prix de son usufruit, sans loyer ; à l'échéance, l'usufruit s'éteint et la SCI devient pleine propriétaire, sans nouvelle mutation. Le schéma est séduisant, mais il est exigeant : la valeur de l'usufruit doit être déterminée économiquement (le barème de l'article 669 du CGI ne vaut que pour les droits d'enregistrement), la durée doit correspondre à un vrai besoin de l'exploitation, et un montage qui n'aurait qu'un but fiscal s'exposerait à la procédure d'abus de droit (article L. 64 du Livre des procédures fiscales). Côté vendeur, la cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire relève d'un régime particulier : le produit de la première cession est en principe imposé comme un revenu, dans la catégorie correspondant au bien (article 13, 5 du CGI), ce qui pèse sur la négociation et doit être analysé avant de proposer le schéma. À réserver aux dossiers où il se justifie et se documente.

Les professions libérales réglementées : SEL et SPFPL

Médecins, avocats, experts-comptables, pharmaciens : la société d'exercice libéral peut en principe détenir les locaux affectés à l'exercice de la profession, avec les mêmes inconvénients qu'une société commerciale à la revente et à la cession du cabinet. La possibilité de loger les murs dans la SPFPL, la holding de la profession, dépend des textes propres à chaque profession depuis la réforme de l'ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023, entrée en vigueur le 1er septembre 2024 : elle se vérifie au cas par cas, ordre par ordre. Voyez notre guide les SPFPL, mode d'emploi.

Dans quels cas garder l'immeuble dans la société d'exploitation reste-t-il le bon choix ?

Faut-il toujours éviter l'achat de l'immeuble par la société d'exploitation ? Non. Cette solution se discute sérieusement dans plusieurs situations :

• L'immeuble est très spécifique et indispensable à l'activité : une usine conçue autour d'une ligne de production, un hôtel, une clinique, une station de lavage. Il n'a guère de valeur locative hors de l'exploitation, et la protection apportée par une SCI est largement théorique.
• Le futur acquéreur devra nécessairement reprendre les murs avec l'entreprise, parce que l'activité n'existe pas ailleurs.
• La séparation n'apporte pas d'avantage patrimonial réel : petite surface, détention courte, pas de projet de conservation des murs.
• Le dirigeant souhaite conserver durablement le produit d'une vente future à l'intérieur de la société, ou d'une holding, pour le réinvestir. La seconde imposition à la distribution n'intervient alors pas, ou beaucoup plus tard.
• Une transmission familiale sous pacte Dutreil est envisagée, l'entreprise et ses murs allant au même héritier.
• Des raisons de financement ou de simplicité, réelles dans certains dossiers, à condition d'être pesées et non subies.

Mais cette décision doit résulter d'une étude, et non d'un simple réflexe.

Que donne une simulation complète des trois scénarios ?

Les exemples précédents isolent des mécanismes. Ici, on compare les trois structures sur l'ensemble des flux annuels, de l'apport à la revente. C'est un modèle de raisonnement reproductible : toutes les hypothèses sont écrites ci-dessous, et la politique de remboursement et de distribution fait partie du scénario, pas du détail.

Les hypothèses

• Immeuble acheté 1 000 000 € (200 000 € de terrain, 800 000 € de construction amortie sur 40 ans à l'IS), plus 75 000 € de frais d'acquisition, revendu 1 400 000 € au bout de 15 ans, la vente intervenant en fin d'exercice, après encaissement des loyers de l'année ; au-delà, la valeur progresse de 2,27 % par an (1 638 000 € à 22 ans, 1 960 000 € à 30 ans).
• Même prix d'acquisition et même emprunt bancaire (800 000 € sur 15 ans à 3,5 %, annuité de 69 460 €) ; financement de l'apport différent selon la structure. Dans la société d'exploitation, l'apport de 275 000 € est prélevé sur sa trésorerie. En SCI, la société verse un dividende de 275 000 € ; après le PFU de 31,4 % (86 350 €), le dirigeant complète de sa poche pour apporter 275 000 € à la SCI. Ce coût personnel supplémentaire est intégré au calcul.
• Loyer de marché de 60 000 € par an, constant, déductible à 25 % pour la société ; charges de propriétaire de 8 000 € par an.
• Fiscalité : société d'exploitation à 25 % ; SCI à l'IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice de chaque exercice puis 25 %, la tranche à 15 % ne jouant qu'une fois l'année de la vente sur le bénéfice total (loyers et plus-value), déficits reportés ; associé de la SCI à l'IR imposé à 41 % ou à 30 % plus 17,2 %, sans effet de la CSG déductible ; plus-value de la SCI à l'IR avec majorations forfaitaires ; dividendes au PFU de 31,4 %, hors contributions sur les hauts revenus.
• Flux de l'exploitation : les sommes que l'immeuble libère ou consomme dans la société d'exploitation sont réputées distribuées, ou non distribuées, l'année même, pour leur montant net de PFU, en supposant des réserves suffisantes.
• SCI à l'IR : apport en compte courant ; les besoins de trésorerie annuels sont comblés par l'associé, et le prix de vente lui revient sans autre imposition que celle de la plus-value.
• SCI à l'IS, deux variantes. Sortie finale : apport de 275 000 € au capital, avances annuelles de l'associé en compte courant pendant le remboursement du prêt, excédents conservés dans la SCI jusqu'à la vente ; à l'horizon, liquidation amiable de la SCI, qui rembourse les comptes courants, distribue l'ensemble des bénéfices et réserves au PFU, puis restitue le capital sans imposition dans les conditions de l'article 112 du CGI. Les frais de liquidation et le droit de partage sont exclus du modèle. Remboursements progressifs : apport de 275 000 € en compte courant, avances annuelles de l'associé également en compte courant, remboursement des comptes courants dès que la trésorerie le permet (une fois le prêt éteint, sous réserve des conventions et des engagements bancaires), puis distribution chaque année des bénéfices disponibles, dans la limite du résultat distribuable.

À 15 ans, les deux variantes de la SCI à l'IS donnent le même résultat : tant que le prêt court, la SCI n'a pas d'excédent à rendre. Ensuite, rembourser et distribuer au fil de l'eau plutôt qu'attendre la vente améliore le résultat actualisé de près de 69 000 € à 30 ans. En euros courants, la variante est sans effet.

Ce qu'il faut en retenir

Sans actualisation, dans cet exemple, la SCI à l'IR l'emporte, et d'autant plus que la détention est longue. C'est l'effet des abattements pour durée de détention et de l'absence de seconde imposition à la sortie.

Mais elle paie tôt et elle gagne tard. Chaque année, le loyer que la société déduit à 25 % est imposé à 58,2 % chez un associé à 41 %, et l'apport a coûté un PFU à l'entrée. La société d'exploitation, elle, économise de l'impôt dès la première année. Dès qu'on donne une valeur au temps, ce décalage pèse : pour un dirigeant à 41 %, l'avantage de la SCI à l'IR disparaît dès 2 % d'actualisation à 15 et 22 ans, et n'est plus que marginal à 30 ans.

Une tranche marginale de 30 % rapproche fortement les résultats. À 3 %, les écarts deviennent suffisamment faibles pour que les autres paramètres du dossier, frais de fonctionnement, indexation du loyer, travaux, calendrier des flux, puissent modifier le classement.

La SCI à l'IS reste proche de la société d'exploitation sur le plan fiscal, un peu meilleure en euros courants, un peu moins bonne une fois actualisée, surtout à cause du coût d'entrée de l'apport. Son intérêt principal est ailleurs : séparer les murs sans payer d'impôt personnel sur les loyers.

Le taux d'actualisation n'est pas une règle fiscale, c'est une hypothèse économique : il traduit ce que vous auriez pu faire de l'argent entre-temps, ou le coût de celui que vous empruntez. C'est pour cela que nous présentons plusieurs taux plutôt qu'un verdict.

Autrement dit, sur le seul terrain fiscal, aucune structure ne gagne par principe. Ce qui reste en faveur de la SCI ne se chiffre pas dans ces tableaux : la séparation juridique de l'immeuble, la liberté de vendre l'entreprise en gardant les murs, l'équilibre entre héritiers. Ce qui reste en faveur de la société d'exploitation non plus : la simplicité, le pacte Dutreil, l'absence d'effort de trésorerie personnel.

Cas pratique : Marc, son atelier et la cession de l'entreprise

Scénario A : vendre les titres avec l'immeuble

C'est le chemin le plus court sur le papier, et celui que le groupe refuse : le prix grimperait vers 3 700 000 €, l'acquéreur paierait des murs dont il ne veut pas, et Marc perdrait les loyers qu'il visait. Dans d'autres dossiers, c'est le repreneur personne physique qui ne parvient tout simplement pas à financer le tout.

Scénario B : sortir l'immeuble avant la cession

La SAS vend l'immeuble à une SCI créée par Marc et son épouse, au prix du marché, 1 500 000 €, puis Marc vend les titres. Coût immédiat de l'opération :

Et ce n'est pas tout. La SCI doit emprunter 1 500 000 € alors que Marc a 58 ans, ce qui suppose une banque prête à financer sur quinze ans un emprunteur proche de la retraite, avec des garanties. Le prix de vente de l'immeuble, net d'IS, reste dans la SAS : il augmente d'autant la valeur des titres vendus au groupe, et sera taxé à 31,4 % dans la plus-value de cession de Marc, à moins de l'avoir distribué avant, au même taux.

Scénario C : vendre le fonds et garder l'immeuble dans la SAS

La SAS cède son activité au groupe, conserve l'immeuble et le lui loue 90 000 € par an. Pas de droits de mutation sur l'immeuble, pas de nouvel emprunt. Mais la plus-value sur le fonds est taxée à l'IS dans la SAS, les loyers le seront chaque année, et tout ce que Marc voudra percevoir passera par des dividendes à 31,4 %. La SAS, devenue une simple société de location, perd l'accès au pacte Dutreil et devient vraisemblablement à prépondérance immobilière : la cession future de ses titres coûtera 5 % de droits et exigera un acte qualifié. Le jour où l'immeuble sera vendu, la plus-value se calculera toujours sur la valeur nette comptable.

Et si l'atelier avait été acheté par une SCI à l'IR en 2014 ?

Il n'y aurait rien à « sortir ». Marc signerait un bail neuf avec le groupe, vendrait ses titres 2 200 000 € et garderait les loyers.

Pour comparer à périmètre égal, posons une question précise : combien coûte aujourd'hui la transformation de l'immeuble en argent personnel pour Marc, par une vente à 1 500 000 € suivie du versement des fonds ? Attention, la base n'est pas la même que dans l'exemple de la vidéo : ici, c'est tout le prix net d'IS qui doit sortir de la SAS, sous forme de dividendes prélevés sur les réserves (ce qui suppose des capitaux propres distribuables suffisants), et non la seule plus-value. Ce tableau ne retrace pas l'historique de financement depuis 2014.

Avec les majorations forfaitaires pour frais d'acquisition et travaux, applicables ici puisque l'immeuble est détenu depuis plus de cinq ans, le coût en SCI tomberait autour de 115 800 €. En sens inverse, il faudrait ajouter au scénario SCI l'impôt personnel payé sur les loyers pendant douze ans et le coût de l'apport, que la simulation complète montre capables de réduire fortement l'écart, voire de l'inverser une fois actualisé. Ce que la fiscalité ne mesure pas, en revanche, c'est l'essentiel du cas : dans la version SCI, Marc n'aurait jamais eu à choisir entre vendre son entreprise et garder ses murs.

Ce que montre le cas. Le coût d'un mauvais choix ne se lit pas le jour de l'achat. Il se lit le jour de la cession, quand on n'a plus le temps de le corriger : la sortie de l'immeuble du scénario B coûte à elle seule plus de 330 000 €, sans aucune contrepartie patrimoniale.

Quels scénarios simuler avant d'acheter ses locaux professionnels ?

Avant d'acheter, il faut donc comparer au minimum trois scénarios : l'acquisition directe par la société d'exploitation, l'acquisition par une SCI à l'impôt sur le revenu, et l'acquisition par une SCI à l'impôt sur les sociétés. Pour chacun, la même grille.

Acheter un immeuble ne consiste pas uniquement à trouver le financement le moins cher aujourd'hui. Vous devez aussi savoir ce qu'il adviendra du bien si l'activité connaît des difficultés, si vous cédez l'entreprise, ou si vous voulez conserver les murs au moment de votre retraite.

Un dernier point de calendrier, souvent négligé : c'est le compromis qui désigne l'acquéreur. Si vous signez au nom de la société d'exploitation, ou en votre nom personnel, la possibilité de changer d'acquéreur dépend du stade de l'opération, des termes du compromis et de la clause de substitution : avant la vente définitive, une substitution prévue au compromis ne crée pas une seconde mutation ; après, c'est une autre affaire. Une structure mal choisie au départ peut parfois être corrigée. Mais une fois l'immeuble acheté et fortement valorisé, la correction peut devenir très coûteuse.