Les défis de la fiscalité immobilière à travers les yeux des investisseurs.

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Panorama des acteurs de l’immobilier

Depuis 2017, les principaux acteurs de l’immobilier se répartissent ainsi :

  • Promoteurs immobiliers : 10 %

  • Fonds d’investissement : 23 %

  • Foncières : 13 %

  • Gestionnaires d’actifs : 27 %

Ces acteurs ont des intérêts variés, mais certaines tendances communes se dégagent.

Liens avec l’administration fiscale

Depuis 2016, la relation entre les administrés et l’administration fiscale s’est détériorée. L’augmentation des pénalités depuis 2014 a toutefois amélioré les négociations lors des litiges.

Les délais de traitement ont augmenté, tandis que le pouvoir de l’administration fiscale a diminué. Le recours aux procédures comme le rescrit fiscal, l’agrément ou la TVA a également baissé. Les délais pour la fiscalité immobilière internationale, surtout pour les flux intra-communautaires, restent très longs.

Impact environnemental et réglementaire

Les professionnels de l’immobilier s’inquiètent de la sécurité fiscale et de la complexité législative. L’inflation des lois et la rétroactivité des mesures compliquent la gestion des risques.

Les investisseurs évaluent chaque projet selon de multiples variables. L’adaptation à un cadre juridique en constante évolution reste un défi, même si la rétroactivité des mesures a légèrement diminué. Les taux effectifs d’imposition restent en hausse, ce qui maintient les inquiétudes des acteurs du marché.

La taxe de 3 % sur les immeubles

31 % des professionnels considèrent la taxe de 3 % comme un point de négociation lors des transactions.

  • Créée en 1983 pour lutter contre la fraude fiscale, elle touche principalement les sociétés étrangères investissant en France, surtout si elles proviennent d’États à fiscalité privilégiée ou sans convention d’assistance administrative avec la France.

  • Les sociétés françaises sont exonérées.

  • La CJUE a sanctionné l’inégalité de traitement entre sociétés françaises et européennes (CJUE, 11 octobre 2007).

  • Le droit interne a été ajusté via le collectif budgétaire de 2007, alignant les exonérations pour toutes les structures de l’Union européenne.

Réforme du traité France-Luxembourg

Depuis 1958, la convention franco-luxembourgeoise évite la double imposition et organise l’assistance administrative.

  • Les plus-values immobilières françaises détenues par des sociétés luxembourgeoises étaient auparavant exonérées.

  • En 2006, un avenant a imposé les plus-values pour les détentions directes.

  • Un avenant ultérieur a attribué le droit d’imposer les plus-values de cessions à l’État où les biens sont situés.

Les sociétés françaises majoritairement détenues par des holdings luxembourgeoises sont désormais imposables au taux standard en France. Les OPCI et SIIC continuent de bénéficier de conditions fiscales favorables, sous réserve de distribution des résultats et respect des obligations légales.

Perspectives du marché immobilier

En 2023 :

  • Le marché immobilier croît de +3 %.

  • Les prix dans les grandes villes augmentent légèrement (+1 %).

  • Les prix dans les villes moyennes et zones rurales augmentent plus fortement (+3 % et +5 %).

La hausse des taux d’intérêts des crédits immobiliers reste modérée. La demande de crédits ne devrait pas fortement diminuer.

Enfin, la rénovation énergétique des logements anciens devient cruciale. La vente rapide des passoires énergétiques est nécessaire pour rénover avant 2028 et continuer la location.